Перевод помещения в нежилое

Перевод объектов жилой недвижимости в нежилой фонд осуществляется согласно с положений Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004г., которым для данной процедуры предусмотрен ряд условий:

1. Переводимое в нежилой фонд помещение должно иметь отдельный вход. Закон предусматривает, что перевод квартир в нежилой фонд недопустим, если в ней не представляется возможным создание отдельного входа. Таким образом, использование для доступа в нежилое помещение входа, через который осуществляется доступ в другие жилые помещения (другими словами подъезд жилого дома), является причиной номер один, чтобы вынесен отказ переводе жилых объектов в нежилой фонд.

Позвонив нашему ведущему специалисту Козицину Алексею,

Вы сможете задать все интересующие Вас вопросы:

8-900-197-26-57

2. Квартира, которую планируют перевести в нежилой фонд, может располагаться на первом этаже здания, либо под такой квартирой должны находиться нежилые помещения. С учетом второй части указанного положения существует возможность перевода в нежилой фонд квартир на вторых этажах, если на первом этаже жилого дома расположен магазин, предприятия быта или офисные помещения.

3. Жилое помещение запрещено переводить в нежилой фонд, если оно используется для проживания граждан. Поэтому прежде чем начать процедуру перевода, необходимо снять с регистрационного учета всех лиц, у которых в качестве регистрации по месту постоянного проживания указан адрес переводимой в нежилой фонд квартиры. Подтверждением того, что квартира не используется для проживания граждан, является справка, предоставляемая управляющей компанией или правлением товарищества собственников жилья, о том, что квартире никто не зарегистрирован.

4. Не допускается перевод в нежилой фонд комнаты или других помещений, входящих в состав квартиры, по отдельности. Законом прямо предусмотрен запрет, если переводимый объект является частью жилого помещения.

5. Невозможен также перевод квартиры, если права на нее обременены правами других лиц. К одному из обременений относится залог имущества, что создает массу вопросов у желающих приобрести квартиру с использованием заемных средств и в дальнейшем перевести ее в нежилой фонд. Несмотря на законодательный запрет, некоторые банки охотно идут на уступку своим заемщикам и не возражают против перевода залоговой недвижимости в нежилой фонд. Во многом такое проявление лояльности связано с тем, что после перевода стоимость объекта недвижимости существенно возрастает.

Порядок получения разрешения на перевод

Когда квартира соответствует требованиям Жилищного кодекса, которые предъявляются при переводе в нежилой фонд, необходимо подготовить и предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления пакет документов. Законом не предусмотрено предоставление документов, сбор и подготовка которых представляет особые сложности для собственника жилья. Однако в ряде случаев этот этап процедуры перевода желательно доверить профессионалам.

В соответствии с требованиями двадцать третьей статьи ЖК РФ, перевод квартир в нежилой фонд предполагает предоставление следующих документов:

- заявление, подаваемое от лица собственника квартиры о том, что он желает перевести принадлежащую ему квартиру в нежилой фонд. Это заявление подается в свободной форме, так как особой формы законом не предусмотрено. Единственное требование к заявлению – оно должно быть в письменном виде.

- документы, устанавливающие права на переводимое помещение. К ним относятся не только свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, но и документы-основания, к которым относится в каждом отдельном случае договор купли-продажи или приватизации, обменный ордер, свидетельство о праве на наследство и так далее. Указанные документы предоставляются в оригинале или в виде копий, заверенных нотариусом.

- технический паспорт на квартиру, подготовленный организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (например бюро технической инвентаризации).
Примечательно, что пакет документов для перевода жилого помещения в нежилой фонд идентичен по составу документов, запрашиваемых при переводе в жилой фонд нежилого помещения. Однако, если в первом случае требуется технический паспорт, то в случае в нежилым помещением достаточно плана и технического описания объекта недвижимости.

- план дома (по этажам), в котором расположено помещение. Данный документ необходим для анализа физической осуществимости создания отдельного входа в будущее нежилое помещение, если таковой на момент подачи заявления отсутствует.

- проект на перепланировку и переустройство переводимого помещения. Необходимо отметить, что проект должен быть подготовлен и оформлен в установленном законом порядке проектной организацией. Кодексом предусмотрено, что проект требуется только в том случае, когда перепланировка или переустройство необходимы для использования помещения в качестве нежилого.

Перечень документов, предоставляемых для получения разрешения на перевод в нежилой фонд квартиры, является исчерпывающим, поэтому осуществляющий перевод помещения орган не может запрашивать дополнительные данные.

После предоставления пакета документов в уполномоченный для перевода помещений орган заявителю выдается расписка, а в течение полутора месяцев (сорока пяти дней) заявление должно быть рассмотрено и либо удовлетворено, либо отклонено. Отказ в переводе помещения может быть вынесен по ограниченному числу оснований. В первую очередь ним относятся следующие:

- заявителем не были представлены все необходимые документы в соответствии с положениями второй части 23 статьи Жилищного кодекса РФ;

- заявление было направлено в орган, не уполномоченный принимать решения о переводе квартиры из жилого фонда в фонд нежилых объектов;

- объект недвижимости, не соответствует требованиям, предъявляемым к помещениям, которые могут быть переведены;

- проект на перепланировку или переустройство не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, существует не так много оснований для вынесения отказа по заявлению в переводе. Если заявителем проведены предварительные работы и подготовлены все необходимые документы, а переводимая квартира соответствует предъявляемым требованиям, отказ в переводе мало вероятен. Но следует понимать, что в соответствии со статьей 24 ЖК РФ, обжалование отказа в переводе в нежилой фонд возможно только в судебном порядке. Учитывая это, подготовка пакета документов и подача заявления должны осуществляться безукоризненно и в полном соответствии требованиям действующего законодательства.

Затратная часть

Перевод квартиры в нежилой фонд является хорошим видом инвестиций в недвижимость, так как после оформления прав на нежилое помещение, его стоимость существенно возрастает. Однако помимо затрат на приобретение самой квартиры, от собственника требуются и другие капиталовложения, необходимые для осуществления перевода. К этим затратам относятся такие как подготовка проектной документации, затраты на строительство, оплата услуг компании, оказывающей услуги по переводу квартир в нежилой фонд, а также обязательные сборы и платежи.

Одной из основных затратных статей принято считать строительство отдельного входа в нежилое помещение. Действительно, это является одной из наиболее капиталоемких процедур в переводе. В зависимости от проекта на строительство отдельного входа, его стоимость может составлять от двухсот тысяч рублей, а верхний диапазон стоимости может значительно превышать миллион рублей.

При определении бюджета на строительство отдельного входа следует сопоставлять предполагаемые затраты и потенциальный прирост стоимости объекта недвижимости. Оптимальным считается соотношение затрат на вход и прирост к стоимости 1/10, то есть стоимость строительства не должна превышать десяти процентов от стоимости объекта недвижимости в целом.

Второй статьей затрат в переводе в нежилой фонд являются проектные работы. Проект на перепланировку или переустройство является одним из обязательных документов, необходимых для получения разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд. Поэтому его подготовку следует доверить той проектной организации, в законности действий которой нет сомнений.

Помимо проекта и затрат на строительство собственник квартиры может воспользоваться услугами компании, оказывающей услуги по переводу квартир в нежилой фонд. Обычно такие компании полностью берут на себя выполнение всех процедур, связанных с переводом, освобождая тем самым собственника квартиры и экономя его время. Кроме того, участие в переводе квартиры в нежилой фонд специалистов по недвижимости является весомой гарантией того, что разрешение на перевод будет получено.

Стоимость услуг компании, осуществляющей перевод, составляет от восьмидесяти тысяч рублей, а его общая продолжительность, указываемая специалистами, составляет около трех — пяти месяцев. По истечении этого срока собственнику квартиры представляется новое свидетельство о регистрации права, на основании которого объектом права теперь является нежилое помещение.